【這篇文章，實際上是五年前我一個音頻講座的整理稿。時過境遷，現在的房地產市場與那時已經全然是一種不同的景象，但回顧那場房價的詭異上漲，對于我們認識當今的問題，仍然會有所裨益。七年前那場房價的上漲，給我們最大的啟示是，對待房地產應當有一種長遠的眼光，而不應當基于短期的需求，片面地將其作為一種調節工具。房地產有其自身的發展規律，我們應當有一種平常心】

(資料圖片僅供參考)

大家都知道，從2016年開始，這三年左右的時間可以說是中國房價上漲最快的一段時間。這段時間房價的上漲大體有這樣幾個特點：

第一，漲幅大，上漲的速度快。經過這輪房價的上漲，很多地方房價都翻了一番，而且很多地方甚至就在一年的時間里翻了番。比如像江蘇的蘇州和廣東的中山，在這之前的好幾年里，房價基本紋絲不動，但是就在一年里房價幾乎就翻了番，甚至更多。

第二，特一二線城市和四五線城市、七八線城市輪番上漲，動作非常整齊。在2016年，先是一二線城市房價上漲非常迅猛，在一二線城市房價被摁住之后，三四線城市、五六線城市，甚至七八線城市接著以同樣的速度上漲。所以到現在為止，包括一些經濟不太發達的中小型城市，甚至縣城，大部分房價都已經翻了一番。可以說，經過這樣一輪上漲的過程，全國的房價陡然間上了一個極大的臺階。

但是，如果我們仔細分析一下，就可以發現這一輪房價的上漲多少有些詭異之處。

我說這輪房價上漲詭異，至少有這么幾點。

第一點，這一輪房價迅猛上漲是在調控力度空前的背景下發生的。大家都知道，這幾年的房地產調控力度可以說是空前的。從明確房子是用來住的而不是用來炒的，到各種措施的出臺，包括限購、限售、限價、約談等等，幾乎是把控制房價當作政治任務來落實的。但就是在這同時，全國房價翻了一番。這是我說的第一個詭異點。

第二點，這次房價的上漲來得非常突然。其實在2016年之前，已經有幾年時間房地產的市場在慢慢冷卻下來。在我們周圍，關心房子、房價的人其實已經越來越少了。那時候雖然還有人需要買房，但是更多的是剛需，炒房的現象也已經越來越少。而且像前面提到的像蘇州和中山這樣的地方，有五六年的時間房價幾乎是紋絲不動的，就是到了2016年房價突然漲了起來，而且一發不可收拾。

第三點，是這一輪房價的上漲是在中國城鎮居民住房問題已經基本解決的情況下發生的。當時國家有個數據，到2016年底全國城鎮居民人均住房面積已經達到36.6平米，戶均是差不多一戶一套多一點，將近1.1套。按照這個標準，已經非常接近發達國家的水平了。即使是有一定的差距，這個差距已經很有限。而且就中國經濟發展的水平來說，這樣居住的水平已經相當不錯了。從另一個角度來說，哪怕在一二線城市，當時的剛需最主要是新市民的剛需，老市民的住房問題已經基本上不是問題了。這一輪房價的上漲就是在這樣的背景下發生的。

這種種的詭異之處就更加重了我們內心的疑問：這一輪房價究竟是怎么漲起來的？

其實回顧一下這三年不到的時間里中國房價上漲的過程，我們可以發現兩個因素在其中起了重要的作用。一個是去庫存，一個是棚改貨幣化。

2016年政府把去庫存作為一個重要的任務提出來，于是各個地方出臺了各種各樣的措施來激活房地產市場。許多地方降低首付的比例，甚至有的地方實行零首付；全國普遍對房貸的利率實施大幅度優惠；有的地方鼓勵大學生買房，有的地方對低收入群體，包括農民買房還多少給一些補貼。正是在這樣的政策驅動下，像合肥、南京、廈門這樣的一些城市房價率先暴漲起來。

當然不能否認在這個暴漲的過程中，政府也采取了一系列的措施試圖控制房價上漲的速度。但是與此同時，就在一二線房價暴漲已經基本完成的時候，棚改的貨幣化開始推進。

這個棚改貨幣化主要針對的是三四線城市、四五線城市。在推進棚改貨幣化的過程中，中央通過國開行向地方政府發放了大量的棚改專項貸款，實行棚改貨幣化。我接觸到的一些地方，棚改貨幣化已經達到了百分之百。也就是說通過棚改，給被拆遷者以現金作為補償。你有了補償金，再加上自己已經有的一些錢，再加上點貸款，你就可以去買新房。這樣就推動了三四線城市、五六線城市去庫存和房價的上漲。

通過這兩點，我們能看出什么呢？就是這輪房價的上漲，實際上最主要的推動力來自于行政之手。很多人對高房價深惡痛絕，但是人們往往把高房價歸因于開發商和炒房者。其實從這一輪來看，房價上漲的真正動力是在行政之手。沒有這樣的一個動力，僅僅靠開發商，你想賣出高價就能賣出高價嗎？炒房的人原來為什么炒不動呢？幾年前，你到蘇州和中山這樣的城市去炒房子，你試一試，能炒得起來嗎？

如果說這幾年房價的上漲最主要的推動力是來自于政府，那么背后的問題究竟在什么地方？那就是政府究竟把房子當作什么？說房子是用來住的，不是用來炒的。這當然是對的。但是現在我們應該進一步提出房子更不是用來干……的。

不應該用來干什么呢？至少有這么三點。第一點，不能把房子、房地產作為地方財政最主要的來源。第二點，不能把房子、房地產作為容納超發貨幣的蓄水池。第三點，不能把房子、房地產作為緩解地方政府和企業債務的工具。要知道，這里提到的三個因素，比人們炒房、開發商哄抬房價起的作用大得多。這幾個問題不解決，中國就很難有一個正常的房地產市場。

其實，現在回過頭來看，如果我們定格在2015年，那時候的房價高不高呢？確實也有點高。但是如果沒有后面那兩項政策，即去庫存和棚改的貨幣化，假如房價就穩定在當時那個水平，以時間換空間，通貨膨脹慢慢就會追上這個房價，房地產就可以平安著陸，房地產中具有的某種程度泡沫就可以用一種漸進的和緩的方式慢慢化解掉。而老百姓的財力也不至于如此大規模地被吸引過去，人們的消費能力和整個社會的內需可能都要比現在樂觀得多。

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