曾經盈利規模動輒上百億的房地產企業，如今在利潤下滑的漩渦中越跌越深。

截至1月31日收盤，據Wind統計，在申銀萬國房地產行業分類下，發布了業績預告的約68家企業中，40家為虧損狀態，占比近六成，其中有14家為首度虧損；有48家的業績同比向下。其中，國資背景的首開股份、大悅城、華僑城等規模房企出現了首虧；而早已陷入債務危機中的藍光發展，業績則在持續下探，虧損規模已近220億元。

(資料圖)

這場從2018年延續至今的利潤規模收縮，其背后的成因已從高地價項目結算擠壓利潤空間，演變為疫情影響交付規模、銷售不振、售價降低等，以及由此而引發的大規模資產減值計提。

業內認為，2021年下半年以來市場持續下行、信用危機接連發酵，企業紛紛認為物業存貨未來實現的價值難以達到初始預期，應收賬款的回收程度也要打折扣，因此開始計提或者加大計提資產減值。

不過，2022年以來，從中央到地方，包括保交樓措施、下調房貸利率、放松“四限”、刺激消費等政策相繼發力，行業將重回正常運行軌道，以價換量等措施有望結束，未來資產減值計提也會收縮。

榮盛成“虧損王”

2022年房企生存之艱難，從業績預告中可窺探一二。

（以凈利潤下限為準進行排序，虧損額在前三十位的房企）

最大虧損在100億及以上的有7家企業。以此計，榮盛發展堪稱“虧損王”，其預計2022年最高虧損可達250億，較2021年同期的虧損額度再擴大超200億，日凈虧近7千萬。陽光城的虧損額度也同樣在繼續擴大，從2021年的不到70億元增至不少于80億，最高虧損則可能達到110億元。

較早暴雷的藍光發展在2021年就已虧掉超百億，2022年的利潤持續下探，虧損額度達到219億元。不只是經營業績不振，藍光發展預計2022年度期末歸屬于上市公司股東的凈資產為-208.21億元左右，而根據《股票上市規則》的有關規定，該公司股票可能被實施退市風險警示。

除了已爆雷房企越虧越多，隨著行業銷售持續地萎靡不振，各地房價的普遍下探，以及債務危機的蔓延，更多房企加入了虧損的行列。據Wind統計，有14家企業首度出現虧損，不乏華僑城、大悅城、首開股份、格力地產等規模房企、國資背景房企。

這其中，在2022年爆發了債務危機的金科股份預虧額度最大。該公司2021年同期實現盈利超36億元，預計2022年將虧損95億元以上，最高則達190億元，已然超過陽光城，位列A股房企的第三位。

緊隨金科之后的則是央企華僑城。該公司預計2022年的凈利潤為-80億元至-110億元，同比2021年最高降幅超389%。給華僑城造成了如此大規模虧損的，不只是地產開發業務，還有深受疫情影響的旅游業。

據披露，2022年上半年，華僑城共有32家景區、29家酒店、1家旅行社、8家開放式旅游區等。龐大的文旅板塊，對華僑城形成了不小的沖擊，“報告期內，旅游景區業務受疫情的沖擊嚴重，虧損金額加大”，同時因持續虧損或更新改造等因素，華僑城對部分景區資產計提減值。

大悅城亦是由盈轉虧，盡管虧損額度在30億元以下，但同比跌幅卻高達2600%。大悅城在公告中給出的解釋除了受房地產銷售影響之外，還包括疫情下扶持租戶平穩經營和發展，而為商戶累計減免約10億元租金等。

盈利規模同比斷崖式下挫，也是房地產行業在2022年度業績表現的一大共同點。除了大悅城外，珠江股份凈利潤的同比跌幅也超過2000%，格力地產、北辰實業的最高跌幅在900%以上，世茂股份、金科股份的最高同比跌幅也在600%以上。據Wind，同比跌幅最高在100%以上的企業共有19家。

頗值得一提的是，華夏幸福在債務重組上取得的進展，也促使其在2022年扭虧為盈，從2021年虧損超290億元，一舉實現盈利，預計歸屬于上市公司股東的凈利潤為11億元-16億元。

華夏幸福在公告中表示，目前正在推進《華夏幸福債務重組計劃》及《華夏幸福債務重組計劃補充方案》，而根據前述計劃及方案與債權人簽署相關協議后，涉及債權人豁免或調減公司對其的債務（包括本金、未支付利息及罰息），“本次業績預告中已考慮相關影響”。

不過，基于債務重組進展而確認的債務重組收益，為非經常性損益，若扣除該部分損益影響，華夏幸福在2022年的經營業績仍為虧損，扣非凈利潤約為-173億元到-168億元。

大額資產減值頻現

事實上，房地產自2018年起，行業利潤增速就出現了明顯下行趨勢。

早前房企利潤空間的縮小，多是地價持續創新高，疊加限價、限簽等政策的持續收緊，使得房企毛利率下降、盈利能力不及過往。同時也由于高價地被套，房企開始進行資產減值計提工作，其中主要來自于存貨跌價減值。

彼時業內認為，隨著前期高價地逐步去化并完成結算，中長期行業盈利能力將觸底回升。但近兩年行業基本面的大幅下行，為房企盈利能力的扭轉增加了不少變數，處于低位的購房需求、降價促銷的手段、房價下行都是其中的關鍵因素。有多位房企內部人士曾向記者表示，降價加大去化的一大弊端就是引起資產減值。

2022年首次出現虧損的大悅城就直言，為克服市場持續下行的不利影響，該公司優化庫存和推盤策略，加快庫存去化和資產周轉，部分在建在售項目銷售價格未達預期，由此按照相關規則計提資產減值準備。

頭部房企也無法避免大規模資產減值。巨虧超百億的華僑城稱，“考慮部分城市新房銷售價格進入下行通道，出于審慎客觀考慮，計提存貨跌價準備同比增加”。新城控股亦稱，由于市場情況變化，公司計提的資產減值準備同比增加。2022年凈利潤同比下挫超5成的招商蛇口也表示，表示由于市場情況變化，報告期內，計提資產減值準備同比增加；在2021年，這一數值就已經達到了33.9億元。

出險房企更是如此。克而瑞研究中心指出，為應對流動性困境，出險房企紛紛通過降價銷售、低價出讓資產等方式實現資金回流，使業績面臨不小挑戰。

藍光發展的境遇大約是出險房企的一個縮影。該公司在2021年計提了約65.76億的減值損失后，在2022年進一步計提了約160億元的減值損失，其中主要仍為存貨跌價準備。

造成這一現象的原因在于房地產市場仍未企穩，同時藍光發展自身債務風險尚未得到完全化解，公司品牌仍在持續受損，且其經營情況及融資環境未得到改善，已完工開發產品房源和在建與待建開發項目，未來很可能仍難以實現項目獲取時的預期。于是，考慮到市場環境及其自身債務風險及經營情況影響，客戶購房預期進一步降低，藍光發展進行了更大額度的計提。

值得一提的是，目前市場處于底部盤整階段，在謹慎性原則下，合理計提資產減值有其必要性，也有房企為保障未來財報業績的穩定性，實行一次性計提。2021年因計提存貨跌價準備超7億元而虧損的大名城，在2022年順利扭虧。

業內人士指出，未來房企是否還會再出現如此大規模的資產減值計提，取決于此后市場的修復情況。克而瑞認為，中長期來看，房地產行業以“穩”為主基調，供應端、需求端等全方位政策相繼落地、執行，企穩、鞏固是行業發展趨勢。在此趨勢下，資產減值計提也會收縮，根據市場恢復情況，部分房企存貨跌價損失或能轉回，形成收益。

關鍵詞： 資產減值 存貨跌價